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住宅銷售起革命

澳洲物業買賣不同於其他國家,這裡的地產代理商一般只代表賣方售賣物業。對買方而言似是好消息,因為他們不用繳付代理佣金,其實羊毛出在羊身上,只不過是別人請客你付鈔而已。無論市場情況如何,這種經營手法對買賣雙方都不公平。


依據法定、道德和實際的執業守則,代理商的服務宗旨是為客户爭取最大的利益,為賣方取得最高的物業售價。這種經營手法亦是構成過去十多年澳洲物業市場價格不斷上升的部分成因。這種不良趨勢在景氣時,買方沒有議價空間,所以吃的苦頭最多。經濟不景時,賣方可能被迫「割喉」以解決債務危機。當物業不是在「公平」的價格下出售,賣方、買方、代理商,以致納稅人各方都會受累。



現時一般澳洲住宅物業銷售成本高昂,要牽涉很多費用、麻煩及壓力,包括:



  • 高昂前期開支:當您為自己的房屋委託代理時,你必須先支付高昂的廣告費用。
  • 缺乏營銷策略:代理商只會將營銷策略等同登廣告,若客戶願意支付廣吿費或高額佣金,物業便可在大眾傳媒得到高度曝光來吸引買家。這種手法有可能失去一些重視穩私而有潛質的買家。這對買賣雙方都會帶來損失。

  • 古板經營手法:代理商很難改變他們累積多车經驗的慣常經營手法,銷售策略會變得不靈活。
  • 受到操控之嫌:一旦簽約,所有安排都由代理商操控。

  • 售前化妝成本:樓房檢查、喉管維修、外觀整理、花園美化、清理雜物、棄置大垃圾、牆壁髹漆、地毯更換、專業清潔、租賃傢俱,再加上其他相關費用。
  • 開放家居煩擾:代理商大多要求開放參觀。開放前賣方要花功夫把家居修拾佈置一番。開放期間,你不許留下來,不單要找地方避席,還要擔心有甚麼人進入你的私宅及在你的家幹甚麼。有甚麼損壞或失竊也得不到賠償。

  • 浪費寶貴時間:每次開放家居或是預約檢視,業主都得花時間預備。如果樓房不能在短時間出售,業主便要犧牲每週末的珍貴家庭日。
  • 延期利息損失:由於要花時間預備,不能即時出售物業,期間利息便失去。

  • 不能直接議價:業主無從知道代理是否如實報告,交易告吹有可能是代理失當。
  • 支付大額佣金:澳洲只容許代理代表單方樓房買賣,通常由賣方負責所有佣金。如果賣價理想,對賣方而言佣金不是問題。問題是這種惡性循環會一直延續。如果將來你或你的子孫要再買樓房,那時的房價不就包含了這些高昂的銷售成本嗎?

  • 付額外印花稅:當這些高昂銷售成本算在房價內,買家便要為這些本可省卻的房價額外支付4.5% – 5.5%的印花稅。
  • 影響差餉地租:交易房價影響深遠,將來的差餉和地租也以這個房價實例來釐定。

    

最近在雪梨北區鄰近葉坪Epping火車站新開業的精明地產代理便嘗試以大膽創新的手法,免費輔助精明住宅房主出售家居,盡量減省銷售成本和煩擾;協助買家尋找理想家園,為他們省時省錢省心力。